LA SUSPENSIÓN DEL PAGO DEL ALQUILER DE LOCAL

LA SUSPENSIÓN DEL PAGO DEL ALQUILER DE LOCAL

La crisis sanitaria ha provocado el cese o la paralización de muchos negocios, y en este blog, os voy a intentar explicar cual es el sentido común que se esta aplicando en los Juzgados, ante estas graves situación.

Hace poco se publicó un Auto, del Jugado de Primera Instancia número 81 de Madrid ( aquí puedes leerlo), en el que se valora el cambio de las circunstancias ( crisis sanitaria) en relación con un contrato de alquiler de local. El local alquilado es una discoteca, y por tanto su actividad se ha visto mermada de forma clara derivado de la crisis sanitaria. La empresa que gestiona la discoteca y por tanto la “inquilina” del local, pedía la suspensión del pago de la renta hasta poder abrir, y una reducción de la renta al 50% en el caso de que el aforo permitido fuese del 85%.

La explicación de este Auto debe hacerse teniendo una serie de premisas:

  • No es una sentencia, es decir, la discusión de lo pedido no ha terminado, sino que es el resultado de la petición de una medida cautelar, en tanto que la situación es grave, y urgente.
  • Es un Auto de medidas cautelares, de medidas provisionales para con la situación actual, hasta que se dicte sentencia. El sentido de este Auto no vincula para la sentencia final, e intenta proteger al arrendatario durante el tiempo que tarde el procedimiento.

Este pronunciamiento del Juzgado tiene muchos elementos interesantes que explicar. Como curiosidad os cuento que este Auto fue estudiado y redactado por un Juez en prácticas ( el futuro de la justicia tiene sentido común), y finalmente revisado y firmado por el juez titular.

Las cosas importantes que explica este Auto se basan principalmente en las consecuencias que la crisis sanitaria puede tener en algunos negocios . Hay que tener en cuenta que cada caso es distinto, este se refiere a una discoteca cuya actividad ha sido prohibida y restringida por la Comunidad de Madrid.

La medida cautelar debe entenderse como una medida para proteger el procedimiento principal, es decir, es una valoración de los hechos, sin enjuiciar el caso hasta la sentencia, pero si se valoran que la petición de la medida tenga una “razón legal”, que sea urgente y se pueda proteger la proporcionalidad de los daños que pudiera conllevar la imposición de la medida.

En primer lugar, la causa o razón jurídica que se alega, y que además es estimada, es la aplicación de la cláusula “rebus sic estantibus”, que, para vuestro entendimiento, es una figura que permite el cambio de las condiciones pactadas en un contrato, siempre que las circunstancias hayan sufrido un  cambio imprevisible para las partes, y genere por ello un desequilibrio.

Un contrato de alquiler define las obligaciones de las partes, el propietario tiene la obligación y responde por su inmueble y el arrendatario por el riesgo empresarial de su actividad. El Auto explica expresamente que la pandemia está fuera del ámbito de responsabilidad del propietario ( no es algo específico del inmueble) y también de la responsabilidad del arrendatario , ya que la causa ( la crisis sanitaria) es ajena a la actividad y a las decisiones empresariales.

Esta cláusula invocada, se define en el texto como una “ cláusula de escape o de salvaguarda”, y su aplicación responde a una desproporción exorbitante en la base económica del contrato, y pretende que con su aplicación se consiga un sentido común económico del contrato. Se pretende con su aplicación proteger contratos, empleos, negocios, y empresas. Además, tiene un mayor sentido su aplicación, en los casos como estos, que es un contrato de larga duración, para conseguir mantener este, inspirado en el principio de conservación del negocio. En conclusión, esta cláusula lo que hace es permitir tener un respiro, y dar la posibilidad al empresario de superar el bache económico imprevisible y poder seguir con el alquiler del local.

Se aplica esta cláusula no por ser ella extraordinaria, sino sólo en el caso de que las circunstancias lo sean, y la crisis sanitaria claro que lo es. Ya lo dije en otras entradas del blog ( pincha aquí )

En segundo lugar, es muy importante la valoración que se realiza de la urgencia de la medida, que se basa en una realidad que tantas veces he referido en este blog. El colapso de la justicia. Si en este procedimiento, no se hubiera tomado esta medida, la empresa gestora de la discoteca tendría que haber seguido pagando el alquiler, asumiendo unas pérdidas que no le permitirían seguir con la actividad. Incluso, hubiese podido cesar o liquidar el negocio antes del juicio del procedimiento. Esta es la urgencia del procedimiento, y lo que es más grave y preocupante, es que el Juez de Primera instancia 81 de Madrid, reconoce el colapso de la justicia como una causa suficiente para acreditar la urgencia de la medida.

Por último, el juez realiza un análisis de la proporcionalidad de la medida para intentar conseguir el equilibrio, o determinar las medidas que sean menos gravosas para ambas partes. Por ello, decreta que en tanto que la actividad de la discoteca esté prohibida se suspende el pago de la renta, y que en el momento de la apertura ( no accede a establecer el limite del aforo) se deberá abonar el 50% de renta de alquiler.

Las consecuencias de este Auto, a mi entender son importantes, pero no definitivas ya que es un Auto de medidas cautelares, y no se ha entrado en el fondo del asunto. Que existe una excepcionalidad de las circunstancias nadie lo niega, pero que la valoración de la situación en un procedimiento normal sea este es una afirmación arriesgada. Este Auto abre la puerta aquellos arrendatarios a que insten medidas cautelares, pero no asegura que el resultado de estos procedimientos sea tan favorable. Le daremos seguimiento al asunto, para saber cual es el resultado final, por lo pronto la empresa tiene una factura de alquiler menos que pagar.

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